Um imóvel vendido com desconto de até 40% pode representar uma oportunidade de investimento, mas também esconder prejuízos com dívidas, documentação ou custos de regularização.
Em um país onde cerca de 30 milhões de imóveis estavam em situação irregular em 2019, segundo dados do então Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional (MDR), especialistas alertam que o preço abaixo do mercado não deve ser o único fator considerado antes da compra.
Entre os principais problemas estão os chamados contratos de gaveta, construções não averbadas, pendências de inventário, loteamentos irregulares e dívidas de IPTU e condomínio.
A análise da matrícula atualizada, da situação jurídica do proprietário e de possíveis débitos e restrições é considerada essencial para evitar que um desconto aparente se transforme em prejuízo.
Em alguns casos, uma pendência documental pode ser solucionada com procedimentos administrativos, enquanto outras situações podem impedir a transferência da propriedade.
Entre as irregularidades mais encontradas no mercado estão imóveis comercializados sem memorial de incorporação, problemas na formalização de condomínios e pendências na documentação do terreno.
Alerta
Segundo Felipe Cunha, assessor jurídico da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE), o primeiro alerta para o comprador deve ser um preço muito abaixo do valor de mercado.
Ele destaca ainda que, em Pernambuco, imóveis vinculados a terrenos de marinha exigem atenção adicional à situação junto à Secretaria do Patrimônio da União (SPU), já que eventuais pendências podem dificultar a obtenção de financiamento.
Felipe Cunha, assessor jurídico da Ademi-PE, alerta para os cuidados com a documentação e as possíveis irregularidades antes da compra de um imóvel | Foto: Divulgação
Outro ponto de atenção é a possibilidade de o imóvel não conseguir financiamento bancário por causa de irregularidades na documentação, na propriedade ou até em nome do vendedor.
Segundo ele, antes da compra, o interessado deve solicitar a matrícula atualizada, certidões negativas de tributos e verificar eventuais ações judiciais, além de confirmar se a pendência identificada pode ser regularizada.
“É importantíssima a atuação de um profissional habilitado que tenha capacidade técnica de analisar essa documentação e realmente ver se consegue fazer a regularização do imóvel”, reforça.
Investidores
Apesar dos riscos, a irregularidade não significa necessariamente que o imóvel seja um mau negócio.
Quando a pendência é conhecida, pode ser regularizada e os custos estão previamente calculados, a propriedade pode chegar ao mercado com um valor inferior ao praticado em imóveis totalmente regularizados.
Esse cenário criou um nicho para investidores que procuram propriedades com problemas documentais ou jurídicos, mas com potencial de valorização após a regularização.
A lógica é comprar por um preço menor, assumir os custos necessários e, depois de solucionar as pendências, ter um imóvel com maior valor de mercado.
O cuidado, no entanto, está em calcular se o desconto realmente compensa.
Um imóvel anunciado por R$300 mil, por exemplo, com desconto de 30%, poderia ser adquirido por R$210 mil.
Mas, se a regularização exigir dezenas de milhares de reais em despesas, além de meses de espera, a diferença de preço pode deixar de representar uma vantagem.
Cautela
A preocupação com a documentação também faz parte da decisão de compradores que encontram imóveis dentro ou abaixo da faixa de preço desejada.
Foi o caso de Lara Gyovana Rodrigues Teixeira, atendente de call center que encontrou o empreendimento pela internet e se interessou pela localização e pela estrutura oferecida, com piscina, espaço de home office e academia.
Antes de avançar na negociação, ela contou com a ajuda de uma parente advogada para analisar a documentação.
“Procurei na internet e me chamou a atenção o fato de ser próximo de onde moro atualmente e as coisas que terão, como piscina, espaço home office e academia.
O valor estava na média do mercado, tendo em vista que nos outros lugares era mais longe da região que eu procurava”, relatou.
Lara Gyovana Rodrigues Teixeira, compradora que pesquisou a documentação do imóvel antes de fechar o negócio, reforça a importância de avaliar todos os detalhes antes da compra | Foto: Divulgação.
Segundo ela, até o momento, não foi identificada nenhuma irregularidade no imóvel.
A documentação relacionada ao financiamento e à corretora também passou por análise antes da decisão de compra.
“Tenho uma parente advogada, então ela olhou a documentação do financiamento e da corretora para certificar que estava tudo ok”, afirmou.
Mesmo sem ter encontrado problemas na negociação, a compradora considera que a experiência reforça a necessidade de atenção antes de assumir um compromisso financeiro.
“É preciso ter cuidado e analisar tudo antes de fechar realmente a compra, pois nem tudo que é muito barato vale a pena”, alertou.
O que fazer
Ao identificar uma irregularidade, o comprador deve primeiro entender exatamente do que se trata, analisando a matrícula atualizada e as certidões do vendedor, para então mapear o procedimento de regularização, o custo e o prazo envolvidos.
Como esse custo pode ser expressivo, costuma ser interessante renegociar o valor com o vendedor, sobretudo porque imóveis irregulares não costumam ser financiados por bancos, explica Amadeu Mendonça, advogado especialista em Negócios Imobiliários e sócio-fundador do Tizei Mendonça Advogados Associados.
Os principais documentos são a certidão de inteiro teor da matrícula, a certidão de ônus reais e a certidão de ações reais e reipersecutórias, esta última obtida nos distribuidores judiciais da comarca do imóvel.
A elas se somam a certidão negativa de IPTU, a declaração de quitação condominial e, em terreno de marinha, a certidão da SPU.
Também é importante levantar as certidões pessoais do vendedor, nas áreas cível, fiscal e trabalhista, nas esferas federal e estadual.
Segundo Mendonça, o ponto de partida para questões registrais é o Cartório de Registro de Imóveis, enquanto problemas relacionados ao habite-se e ao uso do solo devem ser tratados junto à prefeitura.
Em terrenos de marinha, a situação deve ser verificada junto à Secretaria do Patrimônio da União (SPU).
As certidões do vendedor podem ser obtidas nos distribuidores judiciais e na Receita Federal.
A maior parte das irregularidades pode ser resolvida, mas envolve tempo e custos.
Entre os casos considerados sanáveis estão construções não averbadas, divergências de área, inventários não concluídos, escrituras não registradas, contratos de gaveta, habite-se pendente e débitos de IPTU, condomínio ou taxa de ocupação.
O advogado também chama atenção para um risco que não está necessariamente no imóvel, mas no próprio vendedor.
Caso ele responda a execuções ou esteja insolvente, a venda pode ser posteriormente questionada por fraude, mesmo quando a documentação do imóvel esteja regular.
Se o comprador já adquiriu uma propriedade irregular sem saber do problema, o primeiro passo é identificar a pendência e verificar se ela pode ser sanada.
A regularização pode envolver o cartório, a prefeitura ou a quitação de débitos.
Em situações específicas, também podem ser utilizados mecanismos como a adjudicação compulsória e a usucapião extrajudicial.
“A omissão dolosa de irregularidade relevante permite anular o negócio ou rescindir o contrato, com devolução dos valores pagos e indenização”, explica o advogado.
Segundo ele, quando há fraude envolvendo documentos falsos, procurações forjadas ou a venda do mesmo imóvel para mais de uma pessoa, também pode haver consequências na esfera criminal.
Outro risco é a perda do imóvel por uma dívida ou problema anterior à compra.
Nesses casos, mesmo que o comprador tenha pago o valor integral e registrado a propriedade, pode haver consequências judiciais.
O comprador poderá buscar a devolução dos valores e eventual indenização, mas a recuperação do dinheiro pode ser difícil caso o vendedor já esteja insolvente.
Por isso, a recomendação é fazer uma due diligence imobiliária antes da compra.
Para Mendonça, a principal proteção do comprador está justamente na investigação prévia, e não em uma tentativa de recuperar o dinheiro depois que o problema já ocorreu.
“A garantia real do comprador não está na indenização posterior, mas na diligência anterior à compra”, conclui o advogado.