Protagonista da expansão da Barra da Tijuca, a Carvalho Hosken completa 75 anos no próximo dia 31 com um patrimônio que projeta sua história para muito além da data comemorativa: cerca de oito milhões de metros quadrados de terrenos ainda por desenvolver no bairro, um estoque que, nas contas do CEO, Carlos Felipe de Carvalho, representa trabalho para mais quatro décadas.
À frente da empresa fundada pelo pai, Carlos Fernando de Carvalho, ele tem o desafio de dar continuidade a um legado marcado pelo planejamento em escala urbana, ao mesmo tempo que adapta os projetos às transformações do mercado imobiliário.
Nesta entrevista, ele fala sobre as próximas frentes de expansão, as mudanças no perfil de imóveis e compradores, as novas parcerias e as tendências que chegam à Barra e explica por que o mercado carioca ainda tem um importante potencial de valorização.
A Carvalho Hosken chega aos 75 anos em um mercado que mudou radicalmente.
O que permanece inegociável na cultura da empresa?
Há algumas questões muito fortes, que têm a ver inclusive com o urbanismo da região da Barra, onde atuamos.
Continuamos pensando grande, até pela dimensão dos projetos, e olhando para o meio ambiente e para a qualidade de vida além dos limites dos condomínios.
O conceito de bairro planejado permanece muito forte.
Nunca olhamos um lote isoladamente, olhamos o todo.
Saímos da árvore para enxergar a floresta.
Isso vem muito da cultura do meu pai e sempre permeou a empresa.
Outro ponto é a satisfação do cliente.
Como trabalhamos em grande escala, precisamos ter uma comunidade satisfeita, moradores que falem bem do lugar onde vivem, porque isso dá vida longa ao desenvolvimento dos projetos.
Foi uma preocupação que tivemos, por exemplo, na Ilha Pura.
Todas as decisões que tomamos — comprar a participação do sócio, dar continuidade sozinhos até chegar à solução de vender para o BTG — consideraram a continuidade do desenvolvimento de toda aquela região.
Esse olhar para o entorno antecede a importância que a sustentabilidade ganhou no mercado?
Sim.
A Península é um grande exemplo.
Quando meu pai iniciou o desenvolvimento daquela região, ainda não havia uma legislação tão forte de proteção das lagoas e das faixas marginais.
Quando vieram essas restrições, toda a matemática de ocupação da área mudou.
Ele poderia ter visto aquilo apenas como um problema, mas transformou a faixa de proteção em cartão-postal.
No início, vendíamos a Península mostrando o mangue, a lagoa, as trilhas ecológicas...
Aquilo virou um ativo.
Hoje, se forem retirados os parques e o manguezal da Península, ela perde muito valor.
O mesmo vale para os parques do Rio 2 e para a Ilha Pura, cujo coração é o parque interno de 72 mil metros quadrados.
Tudo está muito lastreado nessa visão.
Você considera esse um dos principais legados deixados por seu pai?
Sem dúvida.
Isso entrou no DNA da empresa.
Meu pai acreditava muito no desenvolvimento da Barra e nos ensinou também a pensar em como vocacionar uma área para que esse desenvolvimento acontecesse.
Na Península, ainda na década de 1990, quando se falava pouco de meio ambiente, ele percebeu que as pessoas poderiam escolher morar ali não apenas pela lagoa e pela vista, mas pelo ativo ambiental que criaríamos.
Vieram o mangue, as trilhas e os parques.
Na Ilha Pura, repetimos parte do que havia dado certo na Península, respeitando as características geográficas do lugar, e desenvolvemos o parque para ancorar o projeto.
Já no Centro Metropolitano, a abordagem foi diferente.
Era uma região projetada por Lucio Costa para ser um centro de cidade com grandes avenidas.
Para valorizar aquele espaço, trouxemos o Shopping Metropolitano, em parceria com a Cyrela Commercial Properties (CCP), e o Hilton Barra.
O shopping e o hotel ancoraram o desenvolvimento da região.
Cada trecho da Barra tem características próprias, e meu pai procurava identificar a vocação de cada área.
Inaugurado em abril de 2015, na Barra, o Hotel Hilton marcou a chegada da rede hoteleira internacional à cidade
CARVALHO HOSKEN / DIVULGAÇÃO
A aposta dele na Barra começou há cerca de 50 anos.
Qual foi a dimensão dos terrenos adquiridos naquela época?
Em grandes números, foram adquiridos cerca de dez milhões de metros quadrados e há cerca de oito milhões ainda para serem desenvolvidos.
Uma parcela relevante do patrimônio veio da antiga Barra da Tijuca Imobiliária, a BTI, comprada por meu pai e depois incorporada à Carvalho Hosken.
Vieram daí áreas como as glebas D, E e F.
A Gleba D incluía áreas onde hoje estão o Golden Green, o Parque das Rosas e o Centro Empresarial BarraShopping; a E era a Península; e a F, a Península 2.
Outras aquisições formaram áreas como o Centro Metropolitano, o Rio 2, o Cidade Jardim, o Ilha Pura e o Outeiro.
Com cerca de oito milhões de metros quadrados ainda por desenvolver, qual é hoje seu papel à frente da empresa?
As áreas estão muito bem-posicionadas.
Meu pai teve inclusive a preocupação de comprar terrenos onde estavam planejadas as principais vias da região.
Meu trabalho hoje é desenvolver esse patrimônio da melhor maneira possível, adaptando o que aprendi com ele às novidades que o mercado traz.
A cartilha ficou muito bem montada.
Hoje não compro áreas em outros lugares para desenvolver.
Temos um estoque grande e nossa preocupação é dar a essas áreas a melhor vocação possível dentro do que o mercado oferece.
E quais serão as próximas grandes frentes?
Estamos iniciando o desenvolvimento do Centro Metropolitano e temos o projeto do Outeiro, em parceria com a Riva, previsto para o ano que vem.
É um projeto de grande porte, com mais de duas mil unidades.
No Outeiro, o grande ativo é o próprio morro, que é protegido.
Estamos planejando trabalhar com ipês e espécies nativas para que ele vá mudando de cor ao longo do ano conforme as florações.
A ideia é transformar esse monumento natural em elemento central do projeto.
Dentro do que a legislação permite, teremos os condomínios, depois uma camada de parque com lazer e áreas esportivas, até chegar ao monumento protegido.
Queremos transformá-lo também em um ativo para a cidade.
Outra frente é a Península 2.
Ali há um parque de cerca de 220 mil metros quadrados de área privativa, e estamos estudando muito bem esse parque antes de iniciar o desenvolvimento imobiliário.
É um ativo ambiental muito difícil de se encontrar.
Queremos torná-lo visitável, levar atividades de lazer e famílias para dentro dele.
A ideia é que seja uma âncora para a região.
O Shopping Metropolitano ajudou a ancorar o desenvolvimento da região
CARVALHO HOSKEN / DIVULGAÇÃO
Ao mesmo tempo que preserva essa visão do fundador, você precisa acompanhar um mercado completamente diferente.
O que mais mudou?
O mercado imobiliário evoluiu muito, principalmente na maneira de comercializar, em função de tudo o que aconteceu na comunicação.
O produto também mudou.
As unidades estão diminuindo de tamanho, inclusive no luxo.
Antes, você fazia apartamentos de alto luxo de 400 ou 500 metros quadrados.
Hoje consegue trazer o alto luxo para unidades de 150 ou 200 metros quadrados.
Outra tendência que chega com força à Barra é o branding.
Parece ser um desejo do consumidor, e acredito que veio para ficar.
Nos projetos mais recentes, também passamos a concentrar muito do nosso trabalho no desenvolvimento da área e do bairro como um todo, enquanto a concepção dos edifícios fica com parceiros.
Temos trabalhado com empresas como Tegra, Patrimar, Riva e Azo.
Por que optar por parceiros em vez de desenvolver tudo diretamente?
Nosso foco está na filosofia de ocupação da área como um todo: como aquele bairro vai funcionar, qual será sua vocação, quais serão suas âncoras.
Os parceiros trazem a atualização dos produtos, da construção e das demandas atuais do consumidor.
O condomínio-clube continua sendo fundamental nesse novo produto?
Sem dúvida.
Ainda há muito espaço para esse conceito na Barra.
O que fizemos com a Tegra na Península é exatamente isso.
Se hoje não for oferecida essa estrutura de serviços e lazer, perde-se competitividade.
O público já exige isso.
A Barra também tem uma vantagem: consegue atender públicos muito diferentes, de produtos mais econômicos a empreendimentos de altíssimo luxo.
É uma região muito democrática para moradia.
O Fontvieille, na Península, a última grande obra exclusiva da Carvalho Hosken, reúne um acervo de obras de arte
CARVALHO HOSKEN / DIVULGAÇÃO
O perfil de quem escolhe a Barra para morar também mudou?
Mudou muito.
Algumas resistências foram quebradas.
Antigamente, a Barra carregava aquela imagem de bairro de emergentes.
Hoje, vejo a região como uma alternativa para o Rio inteiro.
Há muita gente da Zona Sul — principalmente os filhos de quem mora lá — procurando a Barra porque lá se tornou uma região proibitiva.
O jovem que cresceu com os pais em um apartamento de 200 metros quadrados, quando casa, muitas vezes não consegue comprar algo equivalente ali.
Ou vai para uma unidade muito menor ou vem para a Barra, onde consegue criar os filhos com mais lazer.
Além disso, hoje estão aqui grandes escolas bilíngues, católicas e tradicionais.
Existe uma estrutura de serviços que não havia no passado.
A Barra ganhou independência.
Isso ajuda a explicar a velocidade das vendas dos novos projetos?
Sim, mas existe também uma questão de mercado.
O Rio passou por um período muito ruim, produziu pouco, e os preços dos imóveis ainda não recuperaram a inflação daquele período.
Na minha visão, o Rio ainda está barato.
Isso ajuda a explicar por que o mercado consegue suportar juros tão altos.
O comprador tem a percepção de que está adquirindo um produto que poderá valer muito mais à frente.
São Paulo viveu um movimento diferente.
Os preços subiram muito.
Lá, hoje, é possível encontrar com frequência o metro quadrado sendo vendido a R$ 40 mil ou R$ 50 mil em bons produtos.
No Rio, para chegar a esse patamar, estamos falando de uma oferta muito específica.
Ainda há um gap de preço, e acredito que ele tende a diminuir.
Com uma trajetória de queda dos juros, isso pode favorecer ainda mais a valorização.
A Carvalho Hosken ajudou a transformar a Barra e, por tabela, a própria dinâmica da cidade.
Qual é o papel da iniciativa privada no desenvolvimento urbano?
Quando se trabalha com glebas dessa dimensão, acaba-se assumindo também obras estruturantes.
Só no Centro Metropolitano, implantamos vias que, em valores atuais, representariam mais de R$ 200 milhões.
E essas vias não servem apenas aos nossos empreendimentos, são usadas por quem cruza a região.
A infraestrutura criada na esteira das Olimpíadas preparou a região para crescer pelos próximos 40 ou 50 anos.
Agora é preciso continuar fazendo intervenções porque a população não vai parar de chegar.
Depois de tantos anos no setor, o que ainda o entusiasma?
O desafio de concluir esse mosaico da melhor forma possível, adaptando-o às tendências que o mercado traz.
Hoje falamos, por exemplo, de inteligência artificial e “data centers”.
Até pouco tempo atrás, isso não fazia parte da discussão imobiliária.
Também existe a demanda por logística, pelos galpões de “last mile” mais próximos dos centros consumidores.
Às vezes, uma área que imaginávamos com determinada ocupação precisa ser repensada para outra finalidade.
Estamos o tempo inteiro sendo desafiados.
Não há marasmo.
E quanto tempo será necessário para desenvolver os cerca de oito milhões de metros quadrados que ainda restam?
Imagino que uns 40 anos.
Ou seja, aos 75 anos, a Carvalho Hosken ainda tem quatro décadas de trabalho pela frente.
Tem muito chão.
É preciso pensar como meu pai pensava, e começar a preparar a próxima geração.